O'zbekistonning birlamchi uy-joy va avtomobil bozori so'nggi o'n yillikdagi eng yirik moliyaviy islohotni boshdan kechirmoqda. To'g'ridan-to'g'ri sotuvlar davri yakunlanib, qurilish va oldi-sotdi jarayonlarining markaziy o'yinchisi sifatida banklar maydonga chiqdi. Ushbu transformatsiya jarayoni ham xaridorlar, ham developerlar uchun mutlaqo yangi moliyaviy voqelikni yaratmoqda.
Eskrou arxitekturasi: Huquqiy va texnik mexanizmlar
Eskrou hisobraqamlari bo'yicha hisob-kitoblar Adliya vazirligi va Markaziy bank tomonidan 2026-yil 16-martda 3790-son bilan ro'yxatdan o'tkazilgan nizom asosida boshqariladi va ushbu hujjat 2026-yil 1-apreldan rasman kuchga kirgan. Ushbu mexanizmning ishlash prinsipi qat'iy belgilangan qoidalarga tayanadi:
- Hisobraqam bevosita xaridorning yoki uning ishonchli vakilining arizasi asosida ochiladi.
- Bitta oldi-sotdi shartnomasi uchun faqatgina bitta eskrou hisobraqami ochilishiga ruxsat beriladi.
- Mablag'larni hisobraqamga shaxsiy, kredit yoki vakolat asosidagi uchinchi shaxs mablag'lari hisobidan kiritish mumkin.
- Tizim moslashuvchanlikni saqlab qolgan: mablag'larni bo'nak yoki bosqichma-bosqich moliyalashtirish shaklida qism-qism kiritishga ruxsat etiladi.
- Bank ushbu jarayonda faqat hisob-kitobga xizmat ko'rsatadi, hujjatlarni tashqi (formal) belgilari bo'yicha tekshiradi, ammo bitim obyektining holati yoki yashirin nuqsonlari uchun hech qanday javobgarlikni o'z zimmasiga olmaydi.
Tizimning ijobiy tomonlari: Mutlaq himoya va raqamlar
Yangi tizimning eng asosiy maqsadi – fuqarolarning mablag'larini to'liq himoya qilishdir. Xaridorlarning barcha to'lovlari, jumladan ipoteka va davlat subsidiyalari maxsus vakolatli bankdagi eskrou-hisobraqamlarda jamlanadi. Quruvchi kompaniya bu pullarni faqatgina o'z majburiyatlarini to'liq bajarganidan so'nggina olish huquqiga ega bo'ladi. Qurilish jarayoni to'xtab qolgan yoki barbod bo'lgan taqdirda, belgilangan shartlarga ko'ra xaridor yoki uning vakili murojaat qilsa, mablag' belgilangan tartibda kafolatli tarzda qaytarib beriladi.
Markaziy bank ma'lumotlari bozor ushbu vositani qanchalik tez qabul qilganini ko'rsatmoqda. 2026-yilning iyun oyida eskrou mexanizmi orqali jami 34 387 ta ko'chmas mulk va avtotransport oldi-sotdi bitimlari rasmiylashtirilgan.
Shundan 19 241 tasi transport vositalari hissasiga to'g'ri kelgan.
15 146 ta bitim ko'chmas mulk obyektlari bo'yicha tuzilgan.
Hududlar kesimida poytaxt yetakchilik qilmoqda – Toshkent shahrida iyun oyida 9 373 ta shunday bitim ro'yxatga olingan. Undan keyingi o'rinlarni Farg'ona (3 456 ta), Samarqand (2 990 ta) va Andijon (2 737 ta) viloyatlari egallagan.
Tizimning salbiy oqibatlari: Qimmatlashuv va yashirin xatarlar
Garchi xavfsizlik ta'minlanayotgan bo'lsa-da, bozor bu xizmat uchun o'z tovonini to'laydi.
Narx o'sishi va yo'qotishlar sabablari:
Ilgari developerlar xaridorlarning pullaridan foizsiz resurs sifatida to'g'ridan-to'g'ri foydalangan bo'lsa, endi ular banklardan kredit olishga va uning foizlarini to'lashga majbur.
1. Suzuvchi foiz stavkalari xatari: eskrou hisobidagi mablag'lar bilan ta'minlangan kredit qismiga imtiyozli foiz (Rossiya tajribasida bu 4-5%) hisoblansa, sotuvlar sekinlashib, eskrouda pul yetishmasa, ochiq qolgan qarz qismiga bozor stavkasi (O'zbekistonda 26% gacha) yoziladi. Bu developerning butun foydasini yeb qo'yishi mumkin.
2. Inflyatsiya xavfi: Agar quruvchi bankrot bo'lsa, mablag' qaytariladi, ammo bozor o'sishi va inflyatsiya tufayli xaridor o'sha pulga avvalgidek ekvivalentdagi uyni xarid qila olmaydi.
3. Qaytarilmaydigan xarajatlar: Eskrou hisobraqamini ochish va xizmat ko'rsatish uchun bank tariflariga asosan komissiya undiriladi hamda bu to'lov asosiy summadan alohida to'lanadi. Eng muhimi, bitim bekor qilingan yoki amalga oshmagan taqdirda, ushbu komissiya mijozi qaytarilmaydi.
Qattiq filtr va "kulrang" sxemalarning yakuni
Yangi qonunchilik qurilish bozorini keskin filtrlaydi. Endilikda loyihani faqat nomida "Maxsus vakolatli kompaniya" so'zlari bo'lgan va boshqa faoliyat bilan shug'ullanishi taqiqlangan yuridik shaxslargina amalga oshirishi mumkin. Moliyalashtirish manbalari faqat ustav kapitali, ona kompaniya qarzlari va bankning maqsadli krediti bilan cheklanadi.
- Quruvchi kadastrda ro'yxatdan o'tgan yer uchastkasiga egalik qilishi shart.
- Kompaniya yoki uning benefitsiarlari kamida 5 000 kvadrat metr uy-joyni foydalanishga topshirgan tajribaga ega bo'lishi kerak.
- Loyiha qiymatining kamida 10 foizi miqdorida o'z mablag'ini kiritishi shart.
- Kompaniya rahbariyatida iqtisodiy jinoyatlar bo'yicha sudlanganlik holati bo'lmasligi talab etiladi.
- Sotuvlarni boshlashdan avval quruvchining va loyiha deklaratsiyasining talablarga muvofiqligi to'g'risida ikkita xulosa olinishi shart.
Bozorda keng tarqalgan 5-7 yillik muddatli to'lov ("rassrochka") tizimi huquqiy maydondan tashqariga chiqadi. Yangi qoidalar muddatli to'lovni faqat qurilish davri bilan cheklaydi; obyekt topshirilib kadastr olingach, barcha hisob-kitoblar yakunlangan bo'lishi shart. Ushbu qoidalarni buzgan, obyektni topshirish muddatini kechiktirgan yoki noqonuniy mablag' jalb qilgan quruvchilarga MB stavkasining ikki baravari miqdorida jarima va 3 yildan 7 yilgacha ozodlikdan mahrum qilish jazosi tayinlanishi kutilmoqda.
Bunday qat'iy sharoitda ipoteka bozorni qutqarib qoluvchi asosiy vositaga aylanadi. Ipoteka orqali bank uyni to'liq qiymatini darhol eskrouga o'tkazadi, bu esa developerning kredit yuklamasini bazaviy minimumgacha tushiradi. Oqibatda, uzoq muddatli "rassrochka"lar ulushi amaldagi 80 foizdan 10-20 foizgacha qisqarishi kutilmoqda. Bozorning mayda o'yinchilari sahnani tark etadi, yirik xoldinglar esa moliyaviy barqarorlikni ta'minlash maqsadida bevosita bank guruhlari nazoratiga o'tishi ehtimoli yuqori. Banklar nafaqat moliyachi, balki smetalarni tekshiruvchi va aktlarni tasdiqlovchi texnik konsultantlar orqali qurilishning mutlaq nazoratchilariga aylanadi.
